Определение наличия неотделимых улучшений в квартире. Судебная экспертиза определения стоимости неотделимых улучшений Отчет об оценке рыночной стоимости неотделимых улучшений

Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

ДД.ММ.ГГГГ судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе председательствующего судьи ФИО6, судей ФИО7 и ФИО8,
при секретаре ФИО9,
с участием представителей ФИО2 - ФИО13 (по доверенности), адвоката ФИО14, ФИО3, представителя ЖСК N ФИО10,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи ФИО7
дело по апелляционным жалобам ФИО2, ФИО3
на решение Автозаводского районного суда г. Н. Новгорода от ДД.ММ.ГГГГ
по гражданскому делу по иску ФИО2 к ФИО3 о взыскании суммы неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов,

Установила:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО3 о взыскании суммы неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов.
В обоснование требований указала, что она и ответчица являются членами ЖСК N. ДД.ММ.ГГГГ между ЖСК и ФИО3 был заключен договор об индивидуальном паевом взносе N, по условиям которого стороны участвуют в строительстве 3-комнатной <адрес> на 6-ом этаже 9 - 10-этажного дома по <адрес>. Дом введен в эксплуатацию и ему присвоен адрес: <адрес>. На заседании правления ЖСК N ДД.ММ.ГГГГ было принято решение предоставить ей <адрес>, при условии погашения долга ответчицы перед ЖСК в размере 259000 руб., после чего ФИО2 данная сумма была внесена. После решения правления истица стала производить ремонт в данной квартире, ДД.ММ.ГГГГ заключила договор со строительной организацией, общая стоимость ремонтных работ составила 1152183 руб. Работы по договору выполнены в полном объеме в соответствии со сметой и приняты ею по акту выполненных работ от ДД.ММ.ГГГГ.
<адрес> от ДД.ММ.ГГГГ решение ЖСК N от ДД.ММ.ГГГГ в части перевода ФИО2 из <адрес> в <адрес> признано не соответствующим закону. В настоящее время данное жилое помещение принадлежит на праве собственности ответчице.
С учетом изменения и дополнения в порядке ст. 39 ГПК РФ исковых требований, ФИО2 просила взыскать в ее пользу с ФИО3 неосновательное обогащение в виде стоимости ремонтно-отделочных работ <адрес> г. Н.Новгорода в сумме 1096490 рублей 86 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 204382 рубля 89 копеек, расходы по оплате государственной пошлины, расходы на оплату услуг представителя в сумме 5000 рублей (т. 2 л.д. 36).
Истец ФИО2, представитель ТСЖ N в судебное заседание не явились, дело рассмотрено без их участия.
Ответчик ФИО3 и ее представитель ФИО11 в судебном заседании иск не признали.
Решением Автозаводского районного суда г. Н. Новгорода от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ФИО2 удовлетворены частично.
С ФИО3 в пользу ФИО2 взыскано неосновательное обогащение в сумме 333911 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 2000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 6539 рублей 11 копеек, расходы на оплату услуг представителя в сумме 5000 рублей, а всего 347450 рублей 11 копеек.
В остальной части исковых требований ФИО2 отказано.
В апелляционной жалобе ФИО3 поставлен вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного, постановленного с нарушением норм материального и процессуального права. Полагает, что судом не установлен факт улучшений ее квартиры в результате ремонта, произведенного ответчиком, а также размер таких улучшений. В данном случае в качестве неосновательного обогащения в соответствии с нормами ч. 3 ст. 303 ГК РФ и ч. 1 ст. 1105 ГК РФ должна рассматриваться не стоимость произведенных истцом ремонтных работ, а денежный эквивалент увеличения стоимости отремонтированной квартиры в результате этих работ, на момент приобретения собственником имущества, в котором произведены неотделимые улучшения. Однако истец не доказал, что в результате его действий по ремонту и перепланировке квартиры ее стоимость возросла. Также ФИО3 считает себя ненадлежащим ответчиком по делу, которым должен являться ЖСК N - собственник отремонтированной квартиры на момент проведения в ней ремонта. Полагает, что неосновательное обогащение не подлежит взысканию с нее в пользу ФИО2, допустившей злоупотребление правом и производившей в квартире ремонт, несмотря на судебные тяжбы. Не могут быть взысканы с ответчика, по его мнению, стоимость работ по самовольной перепланировке квартиры, а также расходы на уплату НДС, стоимость накладных расходов, сметная прибыль, поскольку истцом не был доказан факт выполнения ремонтных работ подрядной организацией ООО "Артель". Суд не принял во внимание, что ФИО2 удерживала квартиру в своем владении до ДД.ММ.ГГГГ, и за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ произошел физический износ материалов, использовавшихся при ремонте. Ходатайство ответчика о назначении строительной экспертизы для разрешения вопроса о величине износа строительных материалов, поданное ФИО3 в канцелярию ДД.ММ.ГГГГ, судом не рассмотрено, чем был нарушен принцип состязательности.
В апелляционной жалобе ФИО2 поставлен вопрос об изменении решения суда в части как незаконного и необоснованного, постановленного с нарушением норм материального и процессуального права. Указывает, что суд незаконно отказал в удовлетворении ее ходатайства об отложении судебного разбирательства в связи ее неявкой по причине предстоящей госпитализации и неявкой ее представителей ввиду их занятости в другом процессе. В связи с этим она была лишена возможности заявить ходатайство о возмещении судебных расходов. По мнению заявителя, суд незаконно положил в основу решения заключение ООО "Лаборатория судебных экспертиз", которое выполнено с ошибками, что подтверждается Аналитической запиской ИП ФИО12 Наличие у оценщика ООО "Лаборатория судебных экспертиз" ФИО1 документов, подтверждающих ее членство в саморегулируемой организации оценщиков, судом не проверялось. При разрешении требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами суд необоснованно уменьшил сам размер процентов, а не ставку, как предусмотрено Постановлением Пленума Верховного Суда РФ/ВАС РФ N от ДД.ММ.ГГГГ, и не принял во внимание, что на момент вынесения решения по делу денежное обязательство ответчиком не исполнено. Полагает, что общая сумма демонтированных радиаторов и окон в размере 31354 руб. не должна исключаться из общей суммы неосновательного обогащения. Считает, что в основу решения суда должен быть положен представленный ею Локальный сметный расчет на сумму 1096490 рублей.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители ФИО2 - ФИО13 и адвокат ФИО14 доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержали. Просят назначить по делу повторную судебную строительно-техническую экспертизу по вопросам об объеме и стоимости произведенных в спорной квартире ремонтных работ в ценах на 3 квартал 2006 года, поручив ее проведение ИП ФИО12 (г. Н. Новгород, ул. Б., Покровская, <адрес>).
Ответчик ФИО3 в судебном заседании суда апелляционной инстанции доводы своей апелляционной жалобы также поддержала. Просит назначить по делу дополнительную судебную строительно-техническую экспертизу по вопросу об определении величины износа строительных материалов, использованных при проведении ремонта в спорной квартире за период со дня окончания указанных ремонтных работ до ДД.ММ.ГГГГ, поручив ее проведение ООО "Лаборатория судебных экспертиз".
Выслушав явившихся по делу лиц, изучив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что ФИО2 является членом ЖСК N с 1989 года с целью строительства двухкомнатной квартиры в <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ между ЖСК N и ФИО3 заключен договор об индивидуальном паевом взносе N, предметом которого является участие сторон в строительстве одной трехкомнатной <адрес> на 6-ом этаже 9 - 10-этажного <адрес> г. Н. Новгорода общей площадью 67,72 кв. м за счет средств пайщика и компенсации удорожания строительства из средств областного и федерального бюджета (л.д. 116 т. 1).
ДД.ММ.ГГГГ состоялось заседание правления ЖСК N по вопросу перехода прав ФИО2 с двухкомнатной <адрес> на трехкомнатную <адрес> вместо ФИО3, которая не внесла полностью паевой взнос и за ней числился дол<адрес> приняло решение удовлетворить просьбу ФИО2 при условии перечисления денежных средств на расчетный счет ЖСК. ФИО2 выполнила обязательство и внесла разницу стоимости трехкомнатной и двухкомнатной квартиры. ФИО3 была без ее согласия и уведомления перемещена в квартиру меньшей площади стоимостью пропорционально внесенным денежным средствам.
Решением Нижегородского районного суда г. Н. Новгорода от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 7 - 12), решение ЖСК N от ДД.ММ.ГГГГ в части перевода ФИО2 из <адрес> в <адрес> признано не соответствующим закону и отменено.
ДД.ММ.ГГГГ вновь состоялось решение правления ЖСК N о переводе ФИО3 из трехкомнатной квартиры на двухкомнатную, ФИО2 передана спорная <адрес>.
Решением Нижегородского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 23 - 29 т. 1), решение ЖСК N о переводе ФИО3 из трехкомнатной в двухкомнатную квартиру было признано незаконным и отменено, за ФИО3 признано право собственности на <адрес> г. Н. Новгорода, ФИО2 выселена из данного жилого помещения и обязана освободить его от своего имущества.
ФИО3 вселена в квартиру ДД.ММ.ГГГГ и пользуется ею (т. 1 л.д. 121). Жилое помещение было освобождено ФИО2 от принадлежащих ей вещей и имущества, из акта о выселении от ДД.ММ.ГГГГ следует, что имущества должника, подлежащего описи и передаче на ответственное хранение, в квартире не обнаружено (т. 1 л.д. 132 л.д. 3 исполнительного производства).
На основании заключенного ДД.ММ.ГГГГ договора подряда с ремонтной организацией на выполнение ремонтно-отделочных работ ФИО2 отремонтировала <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ сторонами подписан акт приемки выполненных работ. Сумма затрат на проведение ремонтно-отделочных работ согласно Локальному сметному расчету составила 1152183 рубля (т. 1 л.д. 13 - 17, 3 - 37).
Ответчик Б. считает, что судом не установлен факт улучшений ее квартиры в результате ремонта и перепланировки, произведенных ответчиком и размер таких улучшений, поскольку вместо 3-комнатной квартиры ей была передана от ФИО2 фактически 2-комнатная квартира, с одной смежной (проходной) комнатой, соединенной с кухней, ремонт выполнен ненадлежащего качества. Полагает, что юридическое значение при рассмотрении спора имеет не стоимость произведенных истцом ремонтных работ, а денежный эквивалент увеличения стоимости отремонтированной квартиры в результате этих работ, на момент приобретения собственником имущества, что регламентировано статьей 303 ГК РФ.
Данные доводы апелляционной жалобы ответчика заслуживают внимания.
В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Как разъяснил в п. 29 Постановления от ДД.ММ.ГГГГ N "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции" Пленум Верховного Суда РФ, если судом первой инстанции неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела (пункт 1 части 1 статьи 330 ГПК РФ), то суду апелляционной инстанции следует поставить на обсуждение вопрос о представлении лицами, участвующими в деле, дополнительных (новых) доказательств и при необходимости по их ходатайству оказать им содействие в собирании и истребовании таких доказательств.
При рассмотрении дела судом не исследовался вопрос о том, увеличилась ли стоимость спорной квартиры в результате выполненного в нем ФИО2 ремонта и перепланировки, т.е. после произведенных ей улучшений. Вместе с тем, данный вопрос имеет существенное значение для разрешения возникшего между сторонами спора.
В соответствии со ст. 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.
Каждая из сторон и другие лица, участвующие в деле, вправе представить вопросы, подлежащие разрешению при проведении экспертизы. Окончательный круг вопросов, по которым требуется заключение эксперта, определяется судом.
Стороны, другие лица, участвующие в деле имеют право просить суд назначить проведение экспертизы в конкретном судебно-экспертном учреждении или поручить ее конкретному эксперту.
Поскольку вопрос об изменении стоимости спорной квартиры в результате выполненных в нем ФИО2 произведенных неотделимых улучшений является юридически значимым при рассмотрении данного дела, судебная коллегия считает необходимым назначить и провести по делу дополнительную судебную строительно-техническую экспертизу, поручить ее проведение эксперту ООО "Лаборатория судебных экспертиз" ФИО1 (г. Н. Новгород, Окский съезд, <адрес>), с учетом заявленных ходатайств сторон о назначении по делу судебной экспертизы - расходы по оплате возложить на стороны в равных долях.
Окончательный круг вопросов эксперту определяется судебной коллегией, при этом вопросы, предлагаемые сторонами и не имеющие юридического значения для разрешения дела, судебная коллегия отклоняет.
В связи с тем, что проведение экспертизы требует значительного времени, производство по настоящему делу до окончания проведения экспертизы в соответствии со ст. 216 ГПК РФ подлежит приостановлению.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 79, 216, 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия

Определила:

Назначить по настоящему делу дополнительную судебную строительно-техническую экспертизу, на разрешение которой поставить вопросы:
1. Произошло ли увеличение стоимости <адрес> г. Н. Новгорода, возвращенной ФИО2, по ценам на 1 квартал 2009 года, в сравнении с ее стоимостью до произведенных истцом ремонтных работ и перепланировки?
2. Если стоимость возросла, то каков денежный эквивалент увеличения стоимости <адрес> г. Н. Новгорода в ценах на 1 квартал 2009 года?
3. Каков объем произведенных неотделимых улучшений <адрес> г. Н. Новгорода и размер произведенных ФИО2 на них затрат по состоянию на 1 квартал 2009 г. (с учетом естественного износа произведенного в 2006 году ремонта)?
4. Определить стоимость радиаторов отопления, установленных ФИО2 в <адрес> г. Н. Новгорода, и стоимость демонтированных радиаторов в ценах на 1 квартал 2009 года.
5. Определить стоимость оконных блоков, установленных ФИО2 в <адрес> г. Н. Новгорода, и стоимость демонтированных оконных блоков в ценах на 1 квартал 2009 года.
Проведение экспертизы поручить эксперту ООО "Лаборатория судебных экспертиз" ФИО1 (г. Н. Новгород, Окский съезд, <адрес>), предупредив ее об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за заведомо ложное заключение.
Оплату экспертизы возложить на ФИО2 и ФИО3 в равных долях.
В распоряжение экспертов предоставить материалы гражданского дела N.
Экспертизу провести в месячный срок с момента поступления дела в экспертное учреждение.
Производство по делу приостановить до окончания проведения экспертизы.

Неотделимые улучшения недвижимости могут представлять собой как здания или строения, расположенные на земельном участке и, которые, в то же время, не могут быть отделены от него без вреда для них самих, так и определенного рода материальные затраты, которые произведены для изменения внутреннего облика помещений. Подобные затраты реализуются, как правило, в рамках проведения ремонта или реконструкции объекта недвижимости и в среде обывателей могут также именоваться упрощенно, как «ремонт».

Закономерно, что при оценке неотделимых улучшений существуют определенные нюансы в части сущности объекта оценки, которая накладывает особенности на процесс определения стоимости недвижимости .

Во-первых, определяя рыночную стоимость улучшений важно осознавать то, что такой объект оценки не может быть отчужден на рынке самостоятельно. Это означает, что стоимость улучшений не может рассматриваться без увязки со стоимостью недвижимости, к которой они относятся.

Во-вторых, при определении рыночной стоимости капитальных затрат на ремонт важно учитывать то, что в отличие от традиционного понимания рыночной стоимости , для данного объекта существует ограниченный круг потенциальных покупателей и продавцов. А если точнее, то это только конкретный покупатель и продавец. А сделка по купле-продаже, в сущности, будет заключаться в том, что арендодатель будет компенсировать сумму произведенных затрат по реконструкции и ремонту.

Указанные обстоятельства, таким образом, формируют особенность применения подходов и методов к оценке. А именно, доходный подход в чистом виде, а также сравнительный подход не могут быть применены к подобному объекту.

Это означает, что единственным подходом, в рамках которого может быть определена рыночная стоимость улучшений, является затратный.

При этом суть расчетов затратным подходом будет заключаться в том, что капитальные затраты должны быть рассмотрены в качестве инвестиционного проекта (с учетом срока его окупаемости, текущей стоимости прошлых вложений, накопленного износа конструктивных материалов).

В результате осуществления расчетов оценщик определяет насколько эффективны, в материальном смысле, были произведенные затраты. Причем сумма компенсации, подлежащая уплате арендатору в качестве возмещения, рассчитывается с учетом временной стоимости денег. Это связано с тем, что арендодатель «покупает» улучшения только после окончания срока действия договора. Но к этому моменту уже успевает произойти уменьшение их стоимости в силу временной стоимости денег, а также физического износа конструктивных элементов. В этой связи нельзя полагать, что арендатор может рассчитывать на возмещение полного объема затраченных средств.

Таким образом, при составлении отчета, итоговая цифра может характеризовать вложения как целесообразные в случае если величина прироста стоимости объекта недвижимости положительна, а если она отрицательна или равна нулю, то вложения в улучшения можно смело считать излишними или неэффективными, а, следовательно, арендатор не сможет рассчитывать на выплату компенсации.

К неотделимым улучшениям принято относить результаты перепланировок и капитального ремонта, а также проведенных реконструкционных и восстановительных работ. В качестве работ, направленных на получение неотделимых улучшений, также могут рассматриваться:

реставрационные работы;
работы по изменению поверхности стен, потолков и пола.

Естественно, что этим не ограничивается список, и он может расширяться в зависимости от конкретной ситуации. Если говорить о подрядных работах, которые привели к возникновению неотделимых улучшений, то это ремонтные работы канализационных и отопительных систем, а также обустройство стяжки и полового покрытия. К данному спектру работ принято также относить монтажные работы по установке бетонных блоков и работы по установке дверей. Среди более глобальных изменений необходимо отметить работы, которые связаны с ремонтов фасадов зданий, а также с обустройством перегородок домов. Кроме того, в качестве неотделимых улучшений могут рассматриваться также работы, которые связаны с благоустройством прилегающих территорий.

Интересен тот факт, что все изменения, которые были предприняты для улучшения имущества, по сути своей, не считаются денежными по закону. Именно поэтому в том случае, если возникают имущественные споры, в результате бывает сложно понять, что именно нужно относить к неотделимым улучшениям. Именно для таких случаев и необходимо проведение экспертизы неотделимых улучшений.

При проведении экспертизы неотделимых улучшений стоимость тех улучшений, которые были произведены, устанавливается по тем первичным документам, которые подтверждают осуществление расходов. Примечательно, что согласно действующему на сегодняшний день законодательству, экспертиза неотделимых улучшений не должна в обязательном порядке проводиться посредством независимой оценки. В то же время, согласно действующему законодательству существует статья 5 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", которую также необходимо учитывать.

Нужно также помнить, то все вопросы, которые касаются улучшения долевого имущества, поднимаются при пользовании долевой собственностью, а также при заключении каких-либо арендных отношений.

В качестве неотделимых улучшений недвижимости могут являться здания и строения, которые расположены на земельном участке, которые не могут быть от него отделены без нанесения вреда. Также, как уже говорилось выше, в качестве неотделимых улучшений могут выступать изменения, которые были внесены для того, чтобы изменить внутренний облик зданий.

Чтобы понять, что собой представляет долевая собственность, необходимо обратиться к Главе 16 первой части Гражданского кодекса, в которой описано, что долевая собственность является имуществом, которое принадлежит одновременно нескольким лицам, при этом каждый имеет свою собственную определённую долю имущества. Все те лица, которые являются участниками долевой собственности, могут требовать увеличения своей доли в общем имуществе согласно тому, какие именно неотделимые улучшения были произведены. Этот процесс осуществляется согласно п. 3 ст. 245 ГК РФ. Данное требование совершенно правомерно в том случае, если соблюдается три обязательных условия:

все произведенные улучшения являются неотделимыми;
все улучшения были произведены за счет собственных средств;
порядок использования имущества, которое является общим, полностью соблюден.

Что касается специалистов нашей компании, то они предлагают всем нашим клиентам услугу экспертизы неотделимого имущества в тех случаях, если необходимо:

возместить повреждений имеющемуся имуществу;
выдать заключение договоров купли-продажи;
определить степень угрозы жизни и здоровью;
решить спорные судебные вопросы;
передать объект с улучшениями в собственность;
передать объект с улучшениями в дар;
реструктуризовать объект.

При проведении экспертизы наши специалисты учитывают множество нюансов. Так, обязательно учитывать тот факт, что данный тип оценки недвижимости неотделим от оценки всего сооружения. Что касается методов проведения оценки, то они разнообразны, и подбираются в зависимости от ситуации, так как суть оценки заключается в том, чтобы рассмотреть затраты как вариант инвестиций в проект. Именно поэтому при проведении экспертизы учитывается окупаемость объекта, а также указание прошлых капиталовложений и оценка ущербов. Таким образом, основным подходом, который используют специалисты для проведения экспертизы, является затратный.

По результатам произведенных расчетов оценщик выявляется материальную эффективность произведенных затрат. Естественно, что каждому своему клиенту мы гарантируем индивидуальный подход в зависимости от конкретной ситуации и объемов работ.

Относится ли строящийся гаражный комплекс по адресу: к промышленным объектам? Если да, то почему?Вопрос №13 Какие ограничения имеются для строительства по адресу: исходя из того, что место строительства является внутридворовой (внутриквартальной) жилой территорией на которой располагается игровая детская площадка?Вопрос №14. Какие градостроительные нормы нарушены при проектировании и строительстве гаражного комплекса по адресу: ?Вопрос №15. Какого рода комплекс фактически строится по адресу: ?

«Определение соответствия возведенного Объекта противопожарным нормам» Вопрос №1. Определить соответствие противопожарным нормам складского здания, расположенного по адресу: Московская область, .
«Определение функционального назначения помещения (мансарда)» Вопрос №1.

Экспертиза неотделимых улучшений

Является ли чердачное помещение площадью кв.м., расположенное в нежилом здании по адресу: , техническим (вспомогательным) помещением, необходимым для обслуживания здания?

Статьи

Согласно гражданскому кодексу нашей страны, неотделимые улучшения являются улучшениями имущества, которые направлены на усовершенствование технических и функциональных возможностей, и которые не могут быть отделены от объекта, и не могут рассматриваться отдельно. К неотделимым улучшениям принято относить результаты перепланировок и капитального ремонта, а также проведенных реконструкционных и восстановительных работ.

В качестве работ, направленных на получение неотделимых улучшений, также могут рассматриваться:

реставрационные работы;
работы по изменению поверхности стен, потолков и пола.

Естественно, что этим не ограничивается список, и он может расширяться в зависимости от конкретной ситуации.

Оценка стоимости ремонта как неотделимых улучшений имущества

Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел. ОСНОВНЫЕ ВИДЫ ОЦЕНКИ НЕОТДЕЛИМЫХ УЛУЧШЕНИЙ: Особенности оценки неотделимых улучшений недвижимости Поскольку предметом оценки являются работы, услуги и материалы оплаченные заинтересованным лицом, то такой объект оценки не может быть самостоятельно отчужден на рынке поскольку он рассматривается как доля в первоначальной стоимости объекта недвижимости.
Метод доходного подхода основан на определении текущей стоимости ожидаемых в будущем доходов от использования объекта. В рамках предмета оценки рыночной стоимости работ, услуг и материалов необходимых для проведения ремонта, реконструкции данный подход не применяется, поскольку не предусматривается получение какого-либо дохода.

Экспертиза при разделе имущества

Важно

Ответчик ФИО3 в судебном заседании суда апелляционной инстанции доводы своей апелляционной жалобы также поддержала. Оценка стоимости ремонта как неотделимых улучшений имущества Какова степень эффективности работы естественной вентиляции на верхнем этаже вышеуказанного жилого дома и в частности квартире №_? Отвечает ли система вентиляции строительным нормам и правилам?Вопрос №10.

Каковы причины повышенной влажности и пониженной температуры в квартире №_, расположенной по адресу: ?Вопрос №11. Соответствует ли действующим СНиПам качество примененных строительных материалов и изделий, качество отдельных частей зданий и сооружений?Вопрос №12.Соответствовали ли проектной и технической документации использованные материалы?Вопрос №13.

Оценка неотделимых улучшений

Заявка на оценку неотделимых улучшений Что такое неотделимые улучшения? Оценка неотделимых улучшений. Гражданский кодекс РФ связывает это понятие с арендованным имуществом, однако однозначной формулировки нет ни в одном законодательном акте. По сложившейся практике к неотделимым улучшениям относятся изменения объекта, которые улучшают его технические и функциональные возможности и которые неотделимы от самого объекта. Как правило, к ним относят результат перепланировки, капитального ремонта, восстановительных работ, реконструкции, реставрации, изменение поверхности стен, пола и потолка помещения и др.

Раздел домовладений

Оценка стоимости ремонта как неотделимых улучшений имущества прежде всего подразумевает выявление стоимости капитальных затрат на объекте (квартира, нежилое помещение, здание) т.е. являются неотделимыми от самого объекта без причинения ему ущерба. Данные затраты могут собой представлять здания или строения расположенные на земельном участке, которые не могут быть отделены от него без нанесения им физического урона и изменения облика помещений.
п.3 ст.245 Гражданского кодекса РФ: Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.

Раздел неотделимых улучшений при разводе

Следует понимать, однако, что речь идёт скорее про обстоятельства, при коих часто, но не гарантированно можно говорить про улучшения, которые нельзя отделить от объекта недвижимости. Зачастую даже сам суд может затрудняться с тем, итоги каких именно мероприятий следует отнести к неотделимым изменениям, увеличившим технический и функциональный потенциал квартиры, здания, сооружения и т.п.

Без помощи специалиста в обозначенных выше вопросах разобраться возможно далеко не всегда, поэтому экспертиза неотделимых улучшений периодически заказывается и для того, чтобы просто выяснить, каким образом следует рассматривать результаты определённых мероприятий в рамках действующей законодательной базы. Гражданским кодексом РФ понятие неотделимых улучшений связывается с имуществом, находящимся в аренде.
Какова рыночная стоимость проведенного в квартире ремонта, с учетом того, что квартира была приобретена истцом в собственность без отделки? Какова рыночная стоимость отделимых и неотделимых улучшений квартиры истца?Вопрос №5. Имеются ли дефектные зоны в ограждающих конструкциях подъезда №_ в жилом доме №_ по по адресу, в том числе в квартире №_?Вопрос №6. В случае обнаружения дефектных зон в ограждающих конструкциях какие работы необходимо выполнить для их устранения?Вопрос №7. Какие иные факторы влияют на повышенную влажность и пониженную температуру в квартире №_ жилого дома №_ по адресу?Вопрос №8. Соответствует ли вентиляционный канал, эксплуатируемый в подъезде №_ жилого дома №_ по по адресу, проектно-технической документации?Вопрос №9.
Несмотря на то что произведенные улучшения можно оценить в денежной форме, на них не распространяются нормы о неосновательном денежном обогащении (п. 2 ст. 1107 ГК РФ) и начислении процентов за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ). Дело в том, что названные нормы применяются только в случае обогащения в денежной форме (определение ВАС РФ от 3 апреля 2009 г. №

ВАС-402/09 по делу № А41-К1-13707/07 и п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2000 г. № 49). Улучшения имущества по своей природе денежными не являются.

Иногда даже суду трудно определить, результаты каких конкретно работ следует относить к неотделимым улучшениям. В таких случаях обычно приглашают эксперта для дачи заключения.

Имеются ли видимые дефекты конструкций жилого дома, расположенного по адресу: ; каковы возможные причины их возникновения? Представляют ли имеющиеся дефекты, в случае их наличия, угрозу жизни людей?

«Перепланировка квартиры с целью независимого проживания двух семей» Вопрос №1. Соответствие квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, строительным нормам и правилам, действующим на территории Российской ФедерацииВопрос №2.
Возможность перепланировки квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, с целью независимого проживания двух семей.
«Отъемлемые, неотъемлемые улучшения» Вопрос №1.
Имеется ли в нежилых помещениях, расположенных в здании по адресу: , общей площадью кв.м., следующее имущество:Вопрос №2.

Оценка стоимости ремонта как неотделимых улучшений имущества прежде всего подразумевает выявление стоимости капитальных затрат на объекте (квартира, нежилое помещение, здание) т.е. являются неотделимыми от самого объекта без причинения ему ущерба. Данные затраты могут собой представлять здания или строения расположенные на земельном участке, которые не могут быть отделены от него без нанесения им физического урона и изменения облика помещений.

п.3 ст.245 Гражданского кодекса РФ:

Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.

ОСНОВНЫЕ ВИДЫ ОЦЕНКИ НЕОТДЕЛИМЫХ УЛУЧШЕНИЙ:

Особенности оценки неотделимых улучшений недвижимости

Поскольку предметом оценки являются работы, услуги и материалы оплаченные заинтересованным лицом, то такой объект оценки не может быть самостоятельно отчужден на рынке поскольку он рассматривается как доля в первоначальной стоимости объекта недвижимости.

Метод доходного подхода основан на определении текущей стоимости ожидаемых в будущем доходов от использования объекта. В рамках предмета оценки рыночной стоимости работ, услуг и материалов необходимых для проведения ремонта, реконструкции данный подход не применяется, поскольку не предусматривается получение какого-либо дохода.

При применении метода сравнительного подхода стоимость объекта определяется на основании сравнительного анализа продажи аналогичных объектов. В цену продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между объектом-аналогом и рассматриваемым объектом. Сравнительный подход не применялся, поскольку ремонт, реконструкция на каждом конкретном объекте, строго индивидуален, аналоги по их количественным и качественным характеристикам на рынке отсутствуют.

Единственно возможным и наиболее точным является затратный подход оценки данных затрат. Данный метод основан на определении стоимости воссоздания точной копии или равноценной замены объекта как нового в текущих ценах и определении потери стоимости в связи с физическим износом конструктивных материалов, функциональным и экономическим устареванием объекта оценки.

При проведении расчетов оценка стоимости ремонта показывает эффективность произведенных затрат, сумму компенсации за неотделимые улучшения имущества с учетом стоимости денежных средств по истечению времени с момента проведения ремонтных работ. К примеру арендодатель приобретает улучшения по окончанию действия договора аренды, когда стоимость затрат на ремонт (работы, услуги и материалы) потеряли свою первоначальную стоимость в силу инфляции и физического износа отделочных материалов. В силу данных причин нельзя рассчитывать на полную стоимость всех понесенных затрат.

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ РЕМОНТА

Согласно ст.5 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для оценки неотделимых улучшений существует возможность произвести независимую оценку с привлечением оценщика и подготовкой отчета об оценке где:

Отражаются неотделимые улучшения ремонта или реконструкции;
Определена стоимость капитальных затрат (работы, услуги, материалы);
Рассчитаны количественные и качественные их величины (наименование и объем).

Мною как независимым оценщиком и профессиональным сметчиком с опытом работы более 10 лет предоставляются услуги по оценке стоимости неотделимых улучшений зданий и помещений различного назначения.

Документы необходимые для юридической защиты отчета размещены на (высшее строительное образование, аттестат сметчика, соответствующие дипломы и сертификаты, страхование ответственности оценщика, свидетельство о включении в СРО оценщиков).

Документы необходимые для оценки стоимости ремонта неотделимых улучшений:

Копия правоустанавливающего документа (свидетельство о регистрации права собственности или договор купли-продажи, договор аренды или иные документы подтверждающие вашу собственность);

При их наличии :

Разрешение на проведение капитального ремонта, реконструкции;
Копии документов БТИ (экспликация, план помещения)
Проектно-сметная документация переустройства, реконструкции, капитального ремонта;
Информация о наличии обременений объекта: залог, долговые обязательства, наличие арендаторов, специальных налоговых обложений и прочих ограничений по использованию.